北京北邊這片地方，原來是農(nóng)田和廢棄地帶。1998年，昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)被定為經(jīng)濟(jì)適用房重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。次年，順天通集團(tuán)動(dòng)工，首批樓盤在年底建成。社區(qū)規(guī)劃占地廣，建筑面積大。開頭建了本區(qū)上百棟樓，后來往東西北方向擴(kuò)展。

東苑西苑北苑幾年內(nèi)陸續(xù)起來。2007年后，中苑上百棟樓落成，整個(gè)工程花了十年，樓棟總數(shù)過七百。設(shè)計(jì)加了歐式大門和花園，提升了外觀。早期居民多是本地中低收入者，買房就看戶籍和收入證明。

開發(fā)時(shí)從外地請(qǐng)來團(tuán)隊(duì)，土地成本低但基礎(chǔ)弱。清理垃圾后，機(jī)械進(jìn)場(chǎng)，工人建框架。居民剛住進(jìn)時(shí)，周邊沒多少店，買東西得去立水橋。公交就幾班，市區(qū)來回費(fèi)勁。2004年，社區(qū)里小市場(chǎng)冒頭，生活慢慢方便些。鄰居們組團(tuán)管事，推動(dòng)建東西。氛圍在這些事里穩(wěn)下來，從荒涼轉(zhuǎn)到初步安穩(wěn)。

2007年，地鐵5號(hào)線開通，把社區(qū)連上市區(qū)軌道。通勤時(shí)間短了，乘客多起來。站臺(tái)后來擴(kuò)建，早高峰車密些。周邊路寬了，主干道升級(jí)，堵車少點(diǎn)。社區(qū)就這樣步步穩(wěn)住。2010年后，配套快起來。大超市進(jìn)駐，賣各種貨。商場(chǎng)開張，有吃有玩。學(xué)校加班，醫(yī)院設(shè)門診。公園綠地多，路網(wǎng)全。公交線增到十幾條，電動(dòng)車點(diǎn)也建了。

2015年，房產(chǎn)市場(chǎng)熱，社區(qū)也升級(jí)。物業(yè)管嚴(yán)，部分老樓加電梯。垃圾分揀站設(shè)好?；顒?dòng)中心辦展。2017年，科技園起步，拉來企業(yè)。就業(yè)機(jī)會(huì)多，少跑市區(qū)。2021年，疫情時(shí)社區(qū)管緊，志愿者送貨?；謴?fù)后，網(wǎng)購接入，便利加碼。2023年底，地鐵17號(hào)線北段通，天通苑東站用上。連望京快，換乘多。商業(yè)街?jǐn)U，店面新。

房?jī)r(jià)從1999年底低位起步，拉來不少買家。2000到2006年，價(jià)穩(wěn)在低檔，社區(qū)不熟影響漲。2007年地鐵通后，價(jià)小升，到2008年上點(diǎn)。通勤好推需求。2009年中苑成，新樓好些，價(jià)進(jìn)中檔。2010年市場(chǎng)暖，天通苑跟，價(jià)過中位。超市商場(chǎng)來，吸引力強(qiáng)。2011年成交多，東苑領(lǐng)頭。2012年價(jià)穩(wěn)，補(bǔ)漲現(xiàn)。學(xué)校擴(kuò)，家買多。

2013年價(jià)破高關(guān)。北苑掛牌高。交通全，公交密。2014年價(jià)再上。物業(yè)調(diào)，維護(hù)好。2015年市場(chǎng)強(qiáng)，價(jià)快，到年底高些。中苑賣好，戶型優(yōu)。2016年均價(jià)高，老區(qū)分化，早樓慢。西苑位好，追上。2017年價(jià)進(jìn)高段。行情推，東區(qū)掛牌高。公園增，價(jià)值升。2018年價(jià)三高。周邊開發(fā)聯(lián)。2019年價(jià)更高。疫情前成交緩。

2020年市場(chǎng)晃，價(jià)中高。線上看房起，恢復(fù)反彈。2021年峰時(shí)，部分區(qū)高位。北區(qū)掛牌創(chuàng)高。2022年回調(diào)。政策影響賣。2023年價(jià)降點(diǎn)。地鐵通后，局部回。中苑持高。2024年均價(jià)穩(wěn)。公園開，預(yù)期穩(wěn)。2025年價(jià)微降。地鐵新線通，需求起。老區(qū)降，新區(qū)強(qiáng)。

分化從2015年顯，老區(qū)設(shè)計(jì)舊，沒電梯，新區(qū)戶型現(xiàn)，管好。地鐵擴(kuò)位置優(yōu)。樓齡定品質(zhì)，早區(qū)大戶型多，修頻。年輕買家喜小戶，次新?lián)?。老破大賣需降價(jià)多。2026年初，本區(qū)價(jià)低，中苑高。位近地鐵韌。市場(chǎng)篩，品質(zhì)重。

社區(qū)現(xiàn)在住近三十萬，設(shè)施全。2024年大公園開，湖健身路拉人?？萍紙@帶就業(yè)，早高峰地鐵有序。職住分還存，但內(nèi)生態(tài)多。房?jī)r(jià)分拉開，產(chǎn)權(quán)物業(yè)差加劇。居民過日子，社區(qū)從睡城變活力地。七百棟樓見政策交通市場(chǎng)織，價(jià)從統(tǒng)到裂，映城市住變。

天通苑這地方，從頭就是為解住房難建的。起步時(shí)價(jià)低，住進(jìn)人多，配套跟不上，大家擠公交，堵路上班。地鐵一來，情況變，價(jià)也動(dòng)。分期建完，社區(qū)大起來。房?jī)r(jià)漲得有因，交通和店面推。分化呢，老新樓差遠(yuǎn)，老的賣不動(dòng)，新的一搶。市場(chǎng)就這樣，挑好的留。

你想想，早年買的那些人，現(xiàn)在房子值多少。漲了多少倍?？衫蠘乾F(xiàn)在尷尬，大戶型沒人要，年輕人住不下。分化拉大，位置好地鐵近的穩(wěn)住。社區(qū)里就業(yè)多，少跑遠(yuǎn)。未來呢，升級(jí)繼續(xù)，分化可能緩?？萍紙@拉人，房?jī)r(jià)穩(wěn)。生活重價(jià)變。

天通苑發(fā)展快，城市化縮影。政策定基調(diào)，交通改命，市場(chǎng)估值。房?jī)r(jià)曲線彎，時(shí)代紅利個(gè)體選產(chǎn)品更市場(chǎng)分織。居民日日實(shí)，土地上事永發(fā)生。