小產(chǎn)權(quán)房買賣公證基本沒用，既難完成公證手續(xù)，也無法改變交易的違法本質(zhì)與產(chǎn)權(quán)瑕疵。首先，公證機(jī)構(gòu)辦理公證的前提是事項(xiàng)合法，而小產(chǎn)權(quán)房未取得國家房管部門頒發(fā)的合法權(quán)屬證書，其買賣違反了相關(guān)土地管理和房地產(chǎn)交易法規(guī)，多數(shù)地區(qū)公證處會(huì)直接拒絕受理此類買賣公證業(yè)務(wù)。其次，即便個(gè)別情況完成了公證，公證書也僅能證明買賣雙方交易行為的真實(shí)性，無法改變小產(chǎn)權(quán)房的違法屬性，更不能賦予房屋合法產(chǎn)權(quán)。一旦產(chǎn)生糾紛，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍可能被法院認(rèn)定為無效，公證無法保障購房者取得房屋產(chǎn)權(quán)。并且遇到房屋拆遷、賣方一房多賣等情況時(shí)，公證書難以發(fā)揮作用，購房者可能面臨無法追回購房款、無法獲得合理補(bǔ)償?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房買賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1、合同可能被判無效：小產(chǎn)權(quán)房多建在集體土地上，依據(jù)《土地管理法》，集體土地相關(guān)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓常不符合法律規(guī)定。非本集體成員購買這類房屋，簽訂的買賣合同大概率會(huì)被法院認(rèn)定為無效。若賣方反悔訴至法院，購房者通常只能要求返還購房本金，難以追究房價(jià)上漲等額外損失。

2、無法獲得合法產(chǎn)權(quán)：小產(chǎn)權(quán)房拿不到國家房管部門頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，僅能拿到鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體出具的普通證明，無法在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)備案。這意味著購房者不算合法房屋所有權(quán)人，權(quán)益難以對抗第三人，比如遇到賣方將房屋再次出售給他人的情況，維權(quán)難度極大。

3、拆遷難獲合理補(bǔ)償：若小產(chǎn)權(quán)房因城市規(guī)劃、征地等面臨拆遷，由于購房者并非合法產(chǎn)權(quán)人，拆遷補(bǔ)償款通常會(huì)發(fā)放給村集體或原產(chǎn)權(quán)人。購房者可能僅能拿到少量搬遷費(fèi)用，甚至因房屋被認(rèn)定為違法建筑，無法獲得任何補(bǔ)償，遠(yuǎn)不能與商品房的拆遷安置待遇相比。

4、房屋質(zhì)量無保障：小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)大多未經(jīng)過正規(guī)的規(guī)劃審批和嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)管，施工單位也可能缺乏相應(yīng)資質(zhì)。房屋的結(jié)構(gòu)安全、消防標(biāo)準(zhǔn)等往往不達(dá)標(biāo)，且后續(xù)沒有像商品房那樣的法定保修服務(wù)，一旦出現(xiàn)漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題，購房者只能自行承擔(dān)維修費(fèi)用和損失。

5、無法享受金融相關(guān)服務(wù)：因無合法產(chǎn)權(quán)證明，銀行等金融機(jī)構(gòu)不會(huì)為小產(chǎn)權(quán)房提供住房貸款，購房者必須一次性付清全款，大大增加了資金壓力。同時(shí)，房屋也不能作為抵押物辦理抵押貸款等業(yè)務(wù)，資金周轉(zhuǎn)的靈活性嚴(yán)重受限。

來源 | 房產(chǎn)知識

編輯｜晉小城

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