文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

近日，前灘濱江迎來(lái)一波認(rèn)購(gòu)熱潮。

4月18日-4月22日，前灘元境和前灘公館瀾墅同步開啟認(rèn)購(gòu)。

前灘公館瀾墅推出12套建面約250-283㎡的合院產(chǎn)品，均價(jià)139800元/㎡，累計(jì)收獲超40組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)375%，觸發(fā)積分制。

前灘元境同樣表現(xiàn)搶眼，68套建面約109㎡三房和139㎡四房房源，均價(jià)121800元/㎡，累計(jì)認(rèn)購(gòu)超170組，認(rèn)購(gòu)率260%，觸發(fā)積分制。

兩盤雙雙觸發(fā)積分制，推盤量少固然是因素之一，但核心地段疊加優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，才是吸引高端客群的真正底牌。

與這兩個(gè)樓盤的火爆形成鮮明對(duì)比的是，前灘濱江道的銷售表現(xiàn)頗為落寞。

盡管在開盤周期內(nèi)有超過(guò)1500組客戶到訪，首開122套建面約89-153㎡房源，僅獲得95組有效認(rèn)籌，官宣開盤當(dāng)日去化約70%。

在首開階段就大規(guī)模啟動(dòng)分銷，且有95折優(yōu)惠、加送車位券，自1月25日開盤至今已過(guò)去三個(gè)月，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目至今僅售出27套，網(wǎng)簽去化率約22%。

產(chǎn)品錯(cuò)位

從宏觀規(guī)劃來(lái)看，該片區(qū)整體容積率僅為0.42，綠地率高達(dá)62%，人均綠地面積達(dá)到170平方米，本應(yīng)營(yíng)造出低密度高品質(zhì)的居住環(huán)境。

但前灘濱江道三個(gè)地塊的容積率卻高達(dá)2.5至3.0，明顯高于此前板塊內(nèi)熱銷樓盤的密度水平。

在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目采用了圍合式布局，住宅與商業(yè)混合分布，樓棟高度參差不齊。三個(gè)地塊分別規(guī)劃了不同層數(shù)的住宅和商業(yè)建筑，總計(jì)約547套住宅。

地塊呈狹長(zhǎng)形態(tài)，整體朝向?yàn)槲髌霞s45度，而非大眾更喜歡的正南正北。

產(chǎn)品形態(tài)包含洋房、小高層、高層多種形態(tài)，戶型建面涵蓋86㎡兩房到249㎡四房大平層，多達(dá)19個(gè)戶型。

這意味著，同一社區(qū)里，剛需小戶型和兩千萬(wàn)級(jí)的改善客群共享同一套資源體系。

舊規(guī)之下，戶型設(shè)計(jì)上也缺乏創(chuàng)新。當(dāng)市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目通過(guò)多陽(yáng)臺(tái)、全屋飄窗、設(shè)備平臺(tái)等高附贈(zèng)方式提升實(shí)得率時(shí)，前灘濱江道多數(shù)戶型僅配置單一陽(yáng)臺(tái)，晾曬與觀景功能受限，產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念明顯滯后于市場(chǎng)需求。

這種產(chǎn)品代際上的落后，讓其在面對(duì)追求空間尺度感的新貴客群時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。

綜合來(lái)看，前灘濱江道從規(guī)劃密度、空間布局到產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)，都存在與高端改善客群預(yù)期明顯錯(cuò)位的問(wèn)題。

前灘濱江道尚有超過(guò)400套房源待推售，面對(duì)競(jìng)品持續(xù)以更優(yōu)的產(chǎn)品力和更清晰的定位搶占市場(chǎng)，想要逆轉(zhuǎn)當(dāng)前的被動(dòng)局面，難度不言而喻。

地段牌失靈

前灘濱江道的開發(fā)商陸家嘴集團(tuán)，曾是前灘板塊最耀眼的金字招牌。其打造的前灘公館曾創(chuàng)下五開五罄、最高認(rèn)購(gòu)率450%的輝煌戰(zhàn)績(jī)。

去年11月28日，“前灘濱江道國(guó)際生活灣區(qū)全場(chǎng)景發(fā)布會(huì)”在上海前灘華爾道夫酒店舉行。

陸家嘴集團(tuán)黨委副書記、股份公司總經(jīng)理鄧佳悅對(duì)前灘濱江道項(xiàng)目提出更高的期許，作為陸家嘴集團(tuán)“前灘濱江超級(jí)完整體”建設(shè)的最后一個(gè)城市單元，前灘濱江道將以濱江灣區(qū)的全新探索，為前灘濱江書寫全新的生活藍(lán)圖。

作為壓軸之作，前灘濱江道的戰(zhàn)略意義不言自明。然而從實(shí)際產(chǎn)品表現(xiàn)來(lái)看，它并未能承襲前灘公館的成功基因。

定價(jià)策略也折射出市場(chǎng)的微妙心態(tài)。其均價(jià)11.65萬(wàn)/㎡，較前灘公館2025年8月第六批次12.2萬(wàn)/㎡的備案價(jià)低了5000多元。

然而，這個(gè)看似“讓利”的價(jià)格并未換來(lái)預(yù)期中的熱銷。究其原因，前灘公館多為低密洋房，產(chǎn)品形態(tài)本就具備更高溢價(jià)能力，整個(gè)小區(qū)定位也更貼近改善。

因此，在扣除產(chǎn)品力的差距后，前灘濱江道的實(shí)際吸引力并不如數(shù)字看起來(lái)那么大。

近年來(lái)，陸家嘴集團(tuán)在上海多個(gè)項(xiàng)目接連爆發(fā)質(zhì)量維權(quán)事件。

例如，有業(yè)主反映前灘東方悅瀾存在認(rèn)購(gòu)不合格、公區(qū)與宣傳不符、建設(shè)質(zhì)量粗糙等問(wèn)題，世紀(jì)前灘天御存在配置降標(biāo)、結(jié)構(gòu)裂縫、材料不合格等問(wèn)題，浦東川沙的陸家嘴錦繡觀瀾交付后，業(yè)主投訴房屋漏水、發(fā)霉、開裂，公區(qū)石材斷裂等。

當(dāng)“陸家嘴”三個(gè)字從品質(zhì)保障的代名詞，逐漸演變?yōu)橘?gòu)房者心中需要謹(jǐn)慎評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)，前灘濱江道所承載的壓軸光環(huán)便失去了最重要的底盤支撐。

增收不增利

前灘濱江道的項(xiàng)目公司為上海德茗置業(yè)有限公司，股權(quán)穿透后，控股股東指向陸家嘴集團(tuán)。

這家曾以一己之力托舉起整個(gè)前灘CBD天際線的企業(yè)，如今正經(jīng)歷著利潤(rùn)表上的陣痛。

2025年，陸家嘴實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入181.67億元，同比增長(zhǎng)24.00%；歸母凈利潤(rùn)為12.26億元，同比下降18.74%；扣非凈利潤(rùn)為11.98億元，同比下降19.09%。

從收入構(gòu)成看，房地產(chǎn)銷售（含投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）收入達(dá)97.09億元，占總營(yíng)收53.44%，成為第一大收入來(lái)源；房地產(chǎn)租賃收入30.07億元，占比16.55%，二者合計(jì)撐起近七成營(yíng)收。

區(qū)域高度集中在上海大本營(yíng)，貢獻(xiàn)了179.70億元，占總營(yíng)收比例高達(dá)98.92%。

利潤(rùn)端的下滑則暴露出前幾年高價(jià)拿地的后遺癥。

期內(nèi)整體毛利率為36.26%，同比下降8.10個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率同比減少9.10個(gè)百分點(diǎn)，主因川沙錦繡云瀾和東方悅瀾等高價(jià)競(jìng)得地塊項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)，土地成本較高所致。

費(fèi)用端同樣承壓。在營(yíng)收增長(zhǎng)24%的背景下，銷售費(fèi)用卻飆升42.24%至2.67億元，遠(yuǎn)超收入增速，直接侵蝕利潤(rùn)空間。財(cái)務(wù)費(fèi)用維持在13.95億元的高位，同比微增2.61%。

當(dāng)集團(tuán)整體面臨利潤(rùn)收窄、費(fèi)用攀升的雙重壓力，這個(gè)承載著“壓軸”之名的項(xiàng)目能否在后續(xù)400余套房源的去化中走出獨(dú)立行情，答案或許已不僅取決于營(yíng)銷層面。