以21億元競得三塊商住混合地，捂地5年，如今改為純住宅用地，將再度掛牌拍賣——這則剛剛發(fā)布的土拍預(yù)申請公告，正在成為引爆青島樓市格局的導(dǎo)火索。

▲李滄東部三宗待出讓地塊

1、

捂地5年如今再上拍

2020年7月， 青島海創(chuàng)置業(yè)以底價(jià)20.9766億元，競得了李滄東李板塊LC0302-33、LC0303-16及LC0303-17三宗商住混合地，總建面約20.9766萬㎡。然而5年過去了，居然一直未動工！不是不想建，是海創(chuàng)真沒本事建，要是能建早就建了，實(shí)在是當(dāng)年的“坑”，挖得太大了。

▲三宗待出讓地塊位置

2020年海創(chuàng)拿下這三宗地，當(dāng)時的規(guī)劃里，49%是商業(yè)，住宅只占45%，還要配建6%的人才公寓。這是什么概念？差不多一半地要建商場、酒店，剩下的一半里還要擠出部分低價(jià)人才房。要知道2020年后，Y情一來，青島商業(yè)地產(chǎn)庫存去化周期，直接飆到3年以上，誰還敢砸錢建商業(yè)？

▲三宗地塊2022年版規(guī)劃

更要命的是，海創(chuàng)自己也沒那么多錢。作為李滄區(qū)的平臺公司，它的債務(wù)壓力一直不小。拿地花了21億，后續(xù)開發(fā)至少還要砸?guī)资畠|，還須自持全部商業(yè)、商務(wù)面積，自持年限均不低于10年；光商業(yè)部分的前期投入，就足以壓垮資金鏈。所以，自2022年第一版規(guī)劃公示后，項(xiàng)目再也沒有一點(diǎn)動靜。

▲2025年5月控規(guī)調(diào)整

這一拖就拖到了土地閑置的紅線。按照規(guī)定，土地閑置滿兩年政府就能收回，這三宗地閑置5年，收回重拍是必然。今年5月調(diào)整了控規(guī)，改為二類居住用地，把商業(yè)和人才房全砍了，改成純住宅，容積率從1.3降到1.11~1.25，總占地面積約15.8萬㎡，總建筑面積約18.96萬㎡。

這次調(diào)整，其實(shí)是多方博弈后的最優(yōu)解。去掉商業(yè)包袱，降低開發(fā)難度，讓沉睡的土地重新活過來，對各方都是解脫。 這么一改，地塊瞬間從“燙手山芋”變成了“香餑餑”——畢竟主城能做別墅、洋房的低密地，現(xiàn)在太稀缺了。

2、

低密的“矛盾綜合體”？

不得不承認(rèn)，這三宗地的先天條件確實(shí)能打，但毛病也一樣突出，簡直是塊 "矛盾體" 地塊。

▲三宗地塊的南側(cè)是圍子頂和老鴰嶺

先說優(yōu)勢。容積率低到1.11，是什么概念？這三宗地，完全可以打造主城少有的純別墅社區(qū)，而且地塊就在李村河公園邊上，出門就是綠地， 周邊山林成帶、公園環(huán)繞，環(huán)境條件相當(dāng)優(yōu)越。 周邊生活便利性沒話說，未來這里的房子居住體驗(yàn)肯定差不了。

▲三宗地塊南高北低，倒坡明顯

但缺點(diǎn)也實(shí)在扎心。最讓人頭疼的就是附近沒地鐵，短板明顯；更麻煩的地塊處于南高北低的地勢， 存在明顯的倒坡高差，居住體驗(yàn)有一定影響。

對開發(fā)商來說，這三塊地的體量有點(diǎn)大，總建面18.96萬㎡，按照萬元左右的樓面地價(jià)算，拿地就得20億左右，如果一家開發(fā)商拿，資金壓力太大；如果三塊賣給不同開發(fā)商，又會形成直接競爭——不但前期要溢價(jià)搶地，而且后期定價(jià)、去化都得卷到飛起。

3、

供應(yīng)井噴，誰能笑到最后？

如果把視線拉高到整個東李片區(qū)，會發(fā)現(xiàn)一場供應(yīng)大戰(zhàn)，正在醞釀。算上鄭莊板塊已經(jīng)亮相的青特36號、70號地塊、豐昊56號地塊，加上這次預(yù)公告的三宗地，以及鄭莊后續(xù)等待出讓的儲備地塊，未來兩年東李板塊，改善住宅的供應(yīng)將是天量。

▲鄭莊片區(qū)地塊分布圖

粗略估算，這些項(xiàng)目總體量將近50萬㎡，意味著將有近4000套改善型住宅投入市場，這個數(shù)字對于李滄的購買力來說，絕對是個考驗(yàn)。

以往，當(dāng)同質(zhì)化產(chǎn)品集中入市時，價(jià)格競爭幾乎不可避免，但這次可能有所不同。這些地塊的拿地成本、產(chǎn)品定位、推出時序都存在差異，這給了市場一定的緩沖空間。

更有可能出現(xiàn)的局面，是產(chǎn)品力的極致比拼。在相同的低密賽道上，誰能做出更驚艷的產(chǎn)品，誰就殺出重圍。可以預(yù)見，未來李滄東部片區(qū)，將成為青島住宅產(chǎn)品創(chuàng)新展示的窗口。

▲李滄東部LC0303-17地塊

這場土地放閘的最大受益者是誰？政府無疑是贏家之一：盤活了存量土地，激活了區(qū)域建設(shè)，帶來了穩(wěn)定稅收。但更大的贏家可能是那些持幣待購的改善型購房者——當(dāng)供應(yīng)充足、競爭激烈時，開發(fā)商不得不拿出更有誠意的產(chǎn)品、更合理的價(jià)格、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來吸引客戶。青島樓市的這場高端改善大戰(zhàn)，已經(jīng)拉開帷幕。