出品 | 子彈財經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

一場官司，將央企大悅城控股推到了聚光燈下。

近日，大悅城控股（以下簡稱：大悅城）披露，因一宗土地糾紛，控股子公司武漢地悅起訴了武漢市蔡甸區(qū)自然資源和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱：蔡甸區(qū)資建局）。

據(jù)悉，此次引發(fā)糾紛的地塊，是蔡甸區(qū)政府2019年引入的招商項目之一，也是大悅城重倉武漢的代表作品之一。

項目陷入僵局6年之后，大悅城不惜與蔡甸區(qū)資建局對簿公堂，訴求解除合同，返還土地出讓金3.61億元，并索賠各項損失約7.35億元，追討金額合計約11億元。

而面臨經(jīng)營陣痛的大悅城，當前的確需要資金。數(shù)據(jù)顯示，2022年至2025年前三季度，大悅城已經(jīng)累計虧損近80億元。

業(yè)績承壓之際，大悅城從2024年開始進行管理層大調(diào)整，從董事長到董事，再到董秘都進行了更替，但能否就此破局，還是一個未知數(shù)。

1、6年土地爭議未決，追討11億

6年前就敲定的項目，如今走到了訴訟的局面。

12月3日，大悅城發(fā)布公告稱，因行政協(xié)議糾紛，控股子公司武漢地悅起訴了蔡甸區(qū)資建局，近日收到湖北省武漢市蔡甸區(qū)人民法院出具的受理通知書等相關法律文件。

而產(chǎn)生糾紛的原因要回溯至2019年。

據(jù)媒體報道，2019年5月，在武漢國際經(jīng)貿(mào)交流合作大會上，中糧旗下的大悅城與武漢市蔡甸區(qū)政府達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在蔡甸區(qū)建設中糧國際營養(yǎng)健康城、大悅春風里城市綜合體等重點項目，計劃投資總金額超400億元。

5個月后（即2019年10月），大悅城聯(lián)合武漢地鐵集團以11.29億元底價，摘取武漢市蔡甸區(qū)一宗地塊，宗地編號為P（2019）130號，這里就是中糧祥云·地鐵小鎮(zhèn)一期項目。

當時，大悅城持股51%，需支付權益地價5.76億元。據(jù)大悅城在2019年財報中透露，武漢中糧祥云·地鐵小鎮(zhèn)項目的預計投資金額高達48.69億元。

（圖 / 大悅城財報）

次年3月，大悅城又聯(lián)合武漢地鐵集團，競得地鐵小鎮(zhèn)二期的約200畝地塊，編號為P（2020）004號地塊，總價13.87億元，溢價率24.72%。

（圖 / 大悅城控股官微）

據(jù)悉，柏林地鐵小鎮(zhèn)位于武漢市蔡甸新城腹地，是武漢市規(guī)劃的6大地鐵小鎮(zhèn)之一，總用地約3030畝，定位“國際營養(yǎng)健康城”。而中糧祥云·地鐵小鎮(zhèn)是柏林地鐵小鎮(zhèn)啟動區(qū)，涵蓋商業(yè)街、文化中心、學校、辦公及住宅等業(yè)態(tài)。

時隔6年，大悅城控訴，武漢地悅已按約支付全部土地出讓金及稅費，但蔡甸區(qū)資建局作為出讓人未按合同約定，向武漢地悅交付符合法律規(guī)定的項目地塊。

因項目地塊持續(xù)被壓占，多次催告、溝通未果，為維護公司合法權益，武漢地悅特提起訴訟，以解除土地出讓合同、收回壓占地塊土地出讓價款、獲賠逾期交付違約金及相應損失。

具體而言，武漢地悅訴求，蔡甸區(qū)資建局收回武漢地悅未能順利開發(fā)的地塊部分，同時返還收回地塊部分對應的土地出讓金3.61億元。

除此之外，武漢地悅要求賠償損失7.13億元，賠償已經(jīng)繳納的稅金1464萬元、配套費738萬元。以此計算，大悅城追討的金額合計約10.96億元。

一邊是央企，一邊是政府部門，大悅城為何此時下場“開撕”？

2、不到4年虧損近80億，央企也要過苦日子

突然發(fā)難的大悅城，本身正在面臨經(jīng)營陣痛。

2021下半年，恒大遭遇流動性危機，房地產(chǎn)市場就此“遇冷”。行業(yè)低迷之下，大悅城為了去化只能降價促銷，導致部分項目銷售價格未達預期。與此同時，公司又面臨計提資產(chǎn)減值準備，聯(lián)合營企業(yè)投資虧損增加等問題。

種種因素影響之下，大悅城業(yè)績掉頭直下。2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入395.79億元，同比下降7.12%；歸母凈利潤直接由盈轉(zhuǎn)虧，虧損金額高達28.83億元。

自此之后，大悅城更是一發(fā)不可收拾。2023年和2024年，大悅城的營收一路下滑，歸母凈利潤又分別虧損了14.65億元、29.77億元。

（圖 / 大悅城財報）

而武漢地鐵小鎮(zhèn)一期，就是侵蝕大悅城利潤的典型項目之一。據(jù)「子彈財經(jīng)」不完全統(tǒng)計，2022年，大悅城對武漢地鐵小鎮(zhèn)一期計提資產(chǎn)減值2.05億元；2024年，又對其計提了近3億元減值。

（圖 / 2022年、2024年計提存貨跌價準備（來源：大悅城公告））

那么，大悅城對武漢地鐵小鎮(zhèn)項目一共計提了多少減值？對利潤影響有多少？這是否是公司想要起訴退地，索賠資金的原因所在？對此，「子彈財經(jīng)」試圖向大悅城方面進行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復。

值得注意的是，直至現(xiàn)在，大悅城都還未擺脫虧損。財報顯示，2025年前三季度，公司實現(xiàn)營收206.48億元，同比增長0.83%；歸母凈利潤虧損5.33億元。

（圖 / 大悅城財報）

短短不到4年時間，大悅城的歸母凈利潤已經(jīng)累計虧損了78.58億元。

其實，大悅城不是沒有凈利潤，只不過是更多流向了合作伙伴。與同為央企的保利、中海主攻住宅開發(fā)不同，大悅城是“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動的房企，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長、沉淀資金多，為降低風險、緩解資金壓力，大悅城的不少項目都是合作開發(fā)。

而這種模式本就是一把“雙刃劍”，優(yōu)勢是有利于以較少資金撬動更大規(guī)模，并降低項目開發(fā)風險，但弊端就是利潤也會分流。

今年前三季度，少數(shù)股東分走了6.62億元利潤，和大悅城歸母凈利潤虧損超5億元的情況形成鮮明對比。

（圖 / 大悅城財報）

而連年虧損的大悅城，其實一直在尋找增厚利潤、充?，F(xiàn)金流的機會。

例如，今年7月底，大悅城宣布擬以0.62港元/股的價格，私有化大悅城地產(chǎn)，總代價約29.32億港元。

而大悅城地產(chǎn)正是大悅城旗下的港股上市平臺，主要運營購物中心「大悅城」，是一只“現(xiàn)金?！薄?/p>

私有化之后，大悅城持有大悅城地產(chǎn)的股權比例將從64.18%上升至96.13%，剩余3.87%股權由中糧集團的全資子公司得茂持有。大悅城認為，這將增厚對大悅城地產(chǎn)的權益，有利于進一步提升公司歸母凈利潤。

11月27日，大悅城地產(chǎn)正式退市。只是，「大悅城」能擔當起提振利潤的重任嗎？

3、管理層大“換血”，「大悅城」出租率下滑

業(yè)績承壓的大悅城，調(diào)整不止于業(yè)務層面。

據(jù)澎湃新聞報道，2024年4月，大悅城曾進行過一輪組織構架調(diào)整，將東北區(qū)域公司、浙江區(qū)域公司和華中區(qū)域公司裁撤。

很快，管理團隊的變動次第展開。

同年6月，陳朗辭任大悅城董事長之職，繼續(xù)擔任董事。與此同時，董事會選舉姚長林為新任董事長。

在大悅城董事長的位置上，陳朗只停留了兩年。據(jù)悉，陳朗2019年進入中糧集團，曾擔任過蒙牛乳業(yè)的董事會主席。2022年，陳朗升任大悅城董事長，也是從這一年開始，大悅城的營收轉(zhuǎn)入下滑、利潤轉(zhuǎn)入虧損，至今未見明顯起色。

而新上任的姚長林在中糧集團任職超30年，是一位老將，曾出任大悅城地產(chǎn)的董事長。據(jù)媒體報道，上任之后，他再次推動組織構架調(diào)整，將原來的7個區(qū)域公司砍成4個：沈陽、西北等區(qū)域并入北京大區(qū)，浙江、南京區(qū)域則劃歸上海大區(qū)。

進入2025年，大悅城的人事調(diào)整動作更密集。2025年4月，郭鋒銳辭去總經(jīng)理助理、董事會秘書之職，余巨川辭任總經(jīng)理助理；6月，孫朱莉辭去董事、董事會專門委員會委員職務；11月，張鴻飛辭去董事一職。

一系列調(diào)整之后，大悅城的業(yè)績并沒有太大改善——今年前三季度，公司營收同比微增不足1%、歸母凈利潤則虧損超5億元。

與之相比，公司購物中心旗艦品牌「大悅城」的出租率開始下滑，背后的隱憂更是不容小覷。

大悅城是“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動的房企，在商業(yè)地產(chǎn)領域，「大悅城」、「大悅匯」是主要運營品牌。其中，「大悅城」面向18-35歲的年輕人，主打年輕、時尚、潮流、品味，是公司的核心旗艦品牌。

截至2025年中期末，大悅城地產(chǎn)在營商業(yè)項目有37個項目（含輕資產(chǎn)和非標準化產(chǎn)品），其中，大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)，即輸出管理的項目）24個。

在公司投資的眾多「大悅城」中，北京朝陽大悅城是租金收入最高的一個，堪稱“扛把子”。就是這個“含金量”最高的「大悅城」，出租率、租金雙雙顯露下滑跡象。

2025年上半年，北京朝陽大悅城實現(xiàn)租金3.178億元，同比下滑0.3%；出租率從去年同期的95%下滑至94%。

（圖 / 大悅城地產(chǎn)財報）

而這并不是個例。大悅城地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，購物中心實現(xiàn)租金收入14.68億元，同比下降3%；平均出租率93%，同比下降3個百分點。

（圖 / 大悅城地產(chǎn)財報）

與之相比，截止2025年中期末，同為央企的華潤置地在營購物中心達到94座，出租率達到97.3%，明顯高于大悅城購物中心的表現(xiàn)。

在這種情況下，私有化大悅城地產(chǎn)究竟能否帶來增厚利潤的預期效果？大悅城地產(chǎn)本就存在的資金壓力是否會轉(zhuǎn)移至母公司大悅城？北京西單、朝陽兩個「大悅城」租金為何下滑？未來是否會繼續(xù)壓降租金？如何改善購物中心租金、出租率雙雙下滑的局面？

對此，「子彈財經(jīng)」試圖向大悅城方面進行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這一系列問題又落到了曾經(jīng)大悅城地產(chǎn)“一把手”姚長林的身上，而能否改變這一局面就要考驗姚長林的眼光和手腕了。

*文中題圖來自：大悅城官方微博。