• 陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/楊晉華

一、案例檢索

（一）案情簡介

2018年9月26日，某公司作為出租方、某酒店作為承租方簽訂《房屋（場地）租賃意向協(xié)議》，協(xié)議約定：出租房屋位于吉林省長春市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)震宇街X號。出租部分為西樓（共6層）的1-6層及食堂、水房、設備間；南側(cè)辦公樓（共四層）的第一層。出租房屋總面積7132平方米，場地面積2267平方米。房屋租賃期共123個月，自2018年10月1日至2028年12月31日，雙方均認可此租賃期限，在此期間內(nèi)，房屋（場地）租賃合同一年一簽，非因不可抗力，雙方均無拒絕續(xù)簽合同的權(quán)利。簽訂租賃合同時，下一期合同自上一期合同結(jié)束之日前10日內(nèi)簽訂，雙方均無權(quán)利拒簽。下一期合同的內(nèi)容即條款延續(xù)上一期合同內(nèi)容及條款，原則上雙方均無權(quán)利變更，如需變更，需甲乙雙方協(xié)商并書面確認方可變更，簽訂的變更書作為補充協(xié)議，具備相同的合同效力。自2018年10月1日至2019年12月31日租金小計1,700,000.00元（房屋租金1,400,000.00元，場地租金300,000.00元）。租金浮動：每過三年，從下一年租金自上一期租金基礎上上浮5％，直至租賃期限截止。協(xié)議簽訂后，某公司將案涉房屋交付某酒店使用。

2021年1月15日，某公司作為出租方、某酒店作為承租方再次簽訂《房屋（場地）租賃合同》，約定該合同為第三期租賃合同，共12個月，自2021年1月1日至2021年12月31日。乙方承諾，租賃該房屋作為開設洗浴及商務賓館使用，乙方在承租房屋內(nèi)開展其他經(jīng)營活動事項，需提前15個工作日通知甲方，并經(jīng)甲方書面同意。如乙方未經(jīng)甲方同意擅自變更租賃物用途，甲方有權(quán)直接解除合同。租金小計1,700,000.00元(房屋租金1,400,000.00元，場地租金300,000.00元)。租金以年為單位支付，乙方于合同簽訂之日起七日內(nèi)將本合同約定的租金一次性匯至甲方指定銀行賬戶。未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。房屋租賃期間乙方有以下行為之一的，甲方有權(quán)不通知乙方，單方面解除合同，收回出租房屋，對甲方造成損害的，甲方有權(quán)在未到期部分租金中扣除。（1）未經(jīng)甲方書面同意，大規(guī)模裝修、私自添附設施或拆改變動房屋結(jié)構(gòu)及安全設施的。（2）損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復的。（3）未經(jīng)甲方書面同意，改變本合同約定的房屋租賃用途。（4）利用承租房屋存放危險物品或者進行違法活動。（5）逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，經(jīng)甲方或相關部門催收后仍不交納或已經(jīng)給甲方造成損害、損失的。（6）累計拖欠房租3個月以上。

2020年1月5日、2021年1月15日，某酒店兩次與某超市簽訂《租賃合同》，將案涉房屋第一層西側(cè)臨街房屋轉(zhuǎn)租給某超市，用于超市經(jīng)營。某酒店自述某超市于2020年1月開業(yè)，案涉房屋第5層用于經(jīng)營足道，足道于2018年開業(yè)，一樓部分房屋用于經(jīng)營包子鋪，包子鋪于2021年開業(yè)，以上兩家店鋪均系自己經(jīng)營。

原告某公司以某酒店私自轉(zhuǎn)租、欠付租金為由，起訴請求：1.解除《房屋（場地）租賃意向協(xié)議》（以下簡稱《意向協(xié)議》）；2.判令某酒店向某公司支付私自轉(zhuǎn)租的違約金7,000元，以及改變租賃用途違約金7,000元；3.判令某酒店向某公司支付逾期支付租金的滯納金3,400,000元；4.判令某酒店向某公司支付逾期支付租金的利息27,285元（以700,000元為基數(shù)，自2021年1月23日起至2022年1月22日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的市場報價利率一年期計算，為27,285元）；5.判令某酒店向某公司返還房屋，并支付房屋占有使用費908,219元（自2022年1月1日起暫計至2022年7月14日，按日租金4,658.53元計算，為908,219元），上述費用合計4,349,504元；6.本案訴訟費用由某酒店負擔。

（二）爭議焦點

1.關于某酒店是否存在擅自轉(zhuǎn)租行為。

2.關于某酒店是否存在改變房屋用途的違約行為。

3.某酒店是否存在逾期支付租金的違約行為。

（三）裁判要旨

1.關于某酒店是否存在擅自轉(zhuǎn)租行為。

《中華人民共和國民法典》第七百一十八條規(guī)定：“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租?！蹦尘频昱c某超市轉(zhuǎn)租案涉房屋發(fā)生在2020年1月，至某公司2022年3月起訴已經(jīng)過兩年有余。某酒店租用的是某公司案涉樓房的一部分，案涉樓房中除某酒店外，還有某公司的華北事業(yè)部長春辦事處以及長春分公司、員工宿舍，院內(nèi)有某公司的庫房，超市位于一樓臨街，招牌明顯且緊鄰院內(nèi)入口，進入某公司院內(nèi)對超市清晰可見。在兩年多的時間內(nèi)，某公司主張于起訴前才發(fā)現(xiàn)某酒店轉(zhuǎn)租，不符合常理。某公司在起訴狀中亦稱2021年2月某酒店將房屋私自轉(zhuǎn)租，說明至遲在此時其已知曉轉(zhuǎn)租情況。根據(jù)以上事實應當認定某公司知曉某酒店轉(zhuǎn)租事宜，未及時提出異議，應視為同意轉(zhuǎn)租，不能因此認定某酒店存在違約行為。同時，某酒店租賃的房屋總面積為7132平方米，而出租給某超市的面積僅為362平方米，轉(zhuǎn)租面積僅為總面積的5%，即便未經(jīng)某公司同意構(gòu)成違約，亦屬于違約程度顯著輕微，不影響某公司作為守約方合同目的實現(xiàn)，根據(jù)誠實信用原則，某公司不能因此獲得解除權(quán)，其以此主張解除合同，本院亦不予支持。

2. 關于某酒店是否存在改變房屋用途的違約行為。某公司主張案涉租賃合同中約定租賃案涉房屋作為開設洗浴及商務賓館使用，而某酒店將部分房屋用于開設足道、生鮮超市以及包子鋪，構(gòu)成違約。本案中，某酒店已提供證據(jù)證明包子鋪、足道雖分別登記在某酒店法定代表人親屬及某酒店員工名下，但實際為其自身經(jīng)營，故某酒店為提高服務品質(zhì)，增設早餐店（包子鋪）、足道等業(yè)務，僅屬于酒店多項經(jīng)營，并未超出餐飲服務及酒店服務的經(jīng)營范圍。而就轉(zhuǎn)租某超市用于經(jīng)營生鮮，亦未超出某酒店銷售食品的經(jīng)營范圍，某公司以此主張某酒店違約并支付違約金，本院不予支持。且上文已經(jīng)論述某超市僅占某酒店租賃房屋的極小一部分，即使屬于改變用途，構(gòu)成違約，符合雙方約定的解除條件，但就其面積而言亦不能構(gòu)成根本違約，某公司以此主張解除《意向協(xié)議》，本院亦不予支持。

3. 關于某酒店是否存在逾期支付租金的違約行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第一條第五項之規(guī)定：“承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持”。本案中，雖然某酒店遲延交付租金的事實存在，但通過某酒店劉某國與某公司張某明的微信聊天記錄可以看出，新冠肺炎疫情影響了酒店收入，雙方已就延緩交付租金一事進行協(xié)商，某公司亦對某酒店存在經(jīng)營困難表示理解并同意某酒店晚交租金。其后，某酒店已經(jīng)足額繳納2021年租金。故依據(jù)上述規(guī)定，某公司再以此主張解除與某酒店簽訂的《意向協(xié)議》并要求某酒店支付遲延履行的違約金，有違誠實信用原則，本院不予支持。綜上，某公司主張解除《意向協(xié)議》的事由均不成立，本院對其該項主張不予支持，同時，某公司基于解除協(xié)議而主張某酒店騰遷，本院亦不予支持。

4.二審法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十條的規(guī)定，認為是否續(xù)簽合同，應遵循自愿原則?，F(xiàn)某公司以向法院提起訴訟方式要求解除《意向協(xié)議》，即實質(zhì)上選擇終止合同權(quán)利義務關系，且于庭審中明確拒絕續(xù)簽《房屋（場地）租賃合同》，系屬上述法律規(guī)定“（一）法律上或者事實上不能履行”，屬于當事人意思自治范疇，不違反上述法律規(guī)定，案涉租賃合同亦應解除。本院認為，依法成立的合同對雙方當事人具有約束力，當事人應當遵循誠信原則，按照合同的約定全面履行自己的義務?！吨腥A人民共和國民法典》第五百八十條是因非金錢債務不適用強制履行，而賦予非金錢債務的債務人以違約解除權(quán)。只有在出現(xiàn)該條規(guī)定的三種情形，違約方繼續(xù)履行所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時，合同已不具備繼續(xù)履行的條件，為平衡雙方當事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚r償責任，以保證對方的現(xiàn)實既得利益不因合同解除而減少。本案中，某酒店與某公司簽訂的《意向協(xié)議》系雙方真實意思表示，雙方應信守約定?！兑庀騾f(xié)議》約定租期123個月，某酒店為履行《意向協(xié)議》，已投入了大量的資金裝修、經(jīng)營。故維護《意向協(xié)議》的穩(wěn)定性應當是首選，某酒店可以繼續(xù)經(jīng)營獲益，某公司也可以基于《意向協(xié)議》取得租金收入。只有在《意向協(xié)議》繼續(xù)履行將造成雙方利益失衡時或存在無法繼續(xù)履行的情形時才能予以解除?，F(xiàn)某酒店不存在根本違約行為，且仍在繼續(xù)使用案涉房屋經(jīng)營，《意向協(xié)議》不存在事實上無法繼續(xù)履行的障礙，某公司無權(quán)主張適用上述規(guī)定解除《意向協(xié)議》。雙方每年簽訂的租賃合同是對《意向協(xié)議》的履行，某公司拒絕繼續(xù)簽訂租賃合同構(gòu)成對《意向協(xié)議》的違反。故二審法院僅以某公司不愿繼續(xù)按照《意向協(xié)議》的約定簽訂租賃合同為由，依據(jù)上述規(guī)定認定案涉《意向協(xié)議》無法繼續(xù)履行應予解除不妥，本院予以糾正。

（四）判決結(jié)果

吉林省長春新區(qū)人民法院于2022年9月22日作出吉林省長春新區(qū)人民法院（2022）吉0193民初620號民事判決：駁回某公司的訴訟請求。

某公司不服一審判決，提起上訴。吉林省長春市中級人民法院于2023年1月28日作出（2023）吉01民終322號民事判決：一、撤銷長春新區(qū)人民法院（2022）吉0193民初620號民事判決；二、某公司與某酒店所訂立的《房屋（場地）租賃意向協(xié)議》于2022年1月25日解除；三、某酒店于本判決生效后立即向某公司給付擅自轉(zhuǎn)租違約金7000元、改變租賃用途違約金7000元，共計14,000元；四、某酒店于本判決生效后20日內(nèi)騰遷完畢并向某公司返還案涉租賃房屋(吉林省長春市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)震宇街X號)；五、駁回某公司的其他訴訟請求。

某酒店不服二審判決，申請再審。吉林省高級人民法院于2023年5月11日作出吉林省高級人民法院（2023）吉民再158號民事判決：一、撤銷吉林省長春市中級人民法院（2023）吉01民終322號民事判決；二、維持吉林省長春新區(qū)人民法院（2022）吉0193民初620號民事判決。一審案件受理費39,408元，減半收取計19,704元；二審案件受理費39,408元，均由被申請人某公司負擔。

二、律師說法

（一）合同履行過程中構(gòu)成根本違約的情形。所謂根本違約，是指當事人一方的違約行為，使得另一方當事人訂立合同的目的完全落空，無法實現(xiàn)；非根本違約，是指當事人一方的違約行為，雖然沒有產(chǎn)生另一方當事人無法實現(xiàn)其訂立合同目的的后果，但造成了另一方當事人的損失，如延遲履行義務等?，F(xiàn)實生活中的違約情形紛繁復雜，應當判斷是否構(gòu)成根本違約?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”明確了法定解除的實質(zhì)性條件是不能實現(xiàn)合同目的。本條規(guī)定中“不能實現(xiàn)合同目的”的判斷標準是違約結(jié)果的客觀嚴重性，即是否實際剝奪了債權(quán)人的履行利益，使得當事人訂立合同所追求的履行利益不能實現(xiàn)。此類情形主要包括：1.不能履行合同主要債務。2.拒絕履行。又包括：當事人在履行期限屆滿前以明示或者默示方式拒絕履行合同非主要債務；當事人在履行期限屆滿后拒絕履行主要債務的；當事人在履行期限屆滿后不履行其他合同義務致使合同目的不能實現(xiàn)的。3.履行與約定嚴重不符，無法通過修理、更換、降價等方法進行補救，致使不能實現(xiàn)合同目的。4.履行主要債務之外的其他合同義務不適當，致使不能實現(xiàn)合同目的。在當事人的違約行為未構(gòu)成根本違約時，不能因此解除合同。

二、合同履行過程中，違約方的解除權(quán)。一般而言，違約方不享有合同解除權(quán)。但是，在一些長期性合同，如房屋租賃合同，在履行過程中，雙方形成合同僵局。一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。因此，《中華人民共和國民法典》第五百八十條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求終止合同權(quán)利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。”此條第二款賦予違約方申請終止合同權(quán)利義務的權(quán)利。違約方起訴請求解除合同的，符合下列條件的，法院依法予以支持：1.違約方不存在惡意違約的情形，即違約方不履行債務的原因，并非是有能力而不履行，而是喪失了履行能力；2.違約方繼續(xù)履行合同，將對其明顯不利；3.守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。違約方解除合同的，其本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。同時，應當注意適用上述條款賦予違約方解除權(quán)是在滿足上述條件下可以依法通過訴訟行使解除權(quán)，而非任意解除權(quán)，不能僅憑違約方的意愿行使。