出品|中訪(fǎng)網(wǎng)

審核|李曉燕

北京2026年首場(chǎng)土拍的舞臺(tái)上，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)成為最亮眼的主角。字節(jié)跳動(dòng)旗下公司以28億元底價(jià)競(jìng)得海淀區(qū)藍(lán)景麗家收儲(chǔ)項(xiàng)目地塊，這宗總面積3.95萬(wàn)平方米、地上建筑規(guī)模近9.68萬(wàn)平方米的綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，不僅是字節(jié)跳動(dòng)深耕北京的重要布局，更折射出科技大廠(chǎng)從“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”向“核心資產(chǎn)持有”轉(zhuǎn)型的行業(yè)趨勢(shì)，成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)與城市更新深度融合的典型樣本。

此次字節(jié)跳動(dòng)拿下的地塊，地處海淀大鐘寺核心區(qū)域，緊鄰地鐵12號(hào)線(xiàn)、13號(hào)線(xiàn)換乘站，西側(cè)是承載抖音、今日頭條核心業(yè)務(wù)的方恒廣場(chǎng)，北側(cè)中坤廣場(chǎng)布局著抖音與飛書(shū)的研發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，周邊已形成成熟的字節(jié)辦公集群。這片曾因北京城市更新規(guī)劃而完成收儲(chǔ)的土地，原是擁有近30年歷史的藍(lán)景麗家大鐘寺家居廣場(chǎng)，如今迎來(lái)新的發(fā)展使命——根據(jù)規(guī)劃，地塊將在12個(gè)月內(nèi)開(kāi)工、3年內(nèi)竣工，建成后地上地下全部自持20年，成為字節(jié)跳動(dòng)在京戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵載體，進(jìn)一步強(qiáng)化中關(guān)村區(qū)域作為科技創(chuàng)新策源地的核心功能。作為北京市300項(xiàng)重點(diǎn)工程清單中的重要項(xiàng)目，該地塊將打造為集高端辦公與配套服務(wù)于一體的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃4200個(gè)工位和288間酒店客房，為字節(jié)跳動(dòng)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁﹫?jiān)實(shí)的物理空間支撐。

從行業(yè)視角看，字節(jié)跳動(dòng)的拿地舉動(dòng)并非孤例，而是科技大廠(chǎng)集體布局核心資產(chǎn)的縮影。近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)紛紛跳出租賃辦公的傳統(tǒng)模式，斥資拿地自建辦公園區(qū)成為常態(tài)。抖音集團(tuán)早在2020年便布局深圳后?？偛炕兀?0.82億元拿下的商業(yè)用地已建成抖音后海中心，成為其深耕大灣區(qū)的區(qū)域總部；2021年競(jìng)得的上海楊浦濱江地塊，目前主體結(jié)構(gòu)已封頂，即將成為承載數(shù)字文娛業(yè)務(wù)的濱江中心。騰訊、京東、美團(tuán)、B站等企業(yè)也相繼出手，在北京海淀、上海楊浦等核心區(qū)域拿地建園，這些自持自建的辦公載體，不再只是簡(jiǎn)單的辦公空間，更成為企業(yè)承載核心研發(fā)、集聚高端人才、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的重要陣地。以上海楊浦濱江為例，美團(tuán)、B站、抖音的集聚布局，正讓這片老工業(yè)基地變身數(shù)字科創(chuàng)高地，承擔(dān)起區(qū)域科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)機(jī)的重要角色。

科技大廠(chǎng)重金拿地的背后，是基于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的多重戰(zhàn)略考量，更是對(duì)辦公需求升級(jí)、資產(chǎn)配置優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建的綜合布局。相較于長(zhǎng)期租賃樓宇，自持土地自建辦公園區(qū)的優(yōu)勢(shì)十分顯著。首先是化解運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，徹底規(guī)避了租金波動(dòng)、業(yè)主退租等不可控因素，為企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性提供保障，尤其對(duì)于技術(shù)迭代快、團(tuán)隊(duì)規(guī)模大的科技企業(yè)而言，穩(wěn)定的辦公空間是業(yè)務(wù)持續(xù)推進(jìn)的基礎(chǔ)。其次是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值沉淀，將原本持續(xù)投入的租金支出轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期持有的固定資產(chǎn)，在核心城市核心區(qū)域的土地增值潛力下，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，同時(shí)為企業(yè)閑置資金提供了穩(wěn)健的投資渠道，優(yōu)化整體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

更重要的是，定制化的辦公空間能精準(zhǔn)匹配科技企業(yè)的特殊需求。科技企業(yè)的研發(fā)辦公對(duì)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心布局、空間靈活度有著極高要求，自建園區(qū)可根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行量身設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)研發(fā)區(qū)域、算力中心、辦公區(qū)域的科學(xué)規(guī)劃，相比租賃樓宇的改造限制，靈活性大幅提升。而在人才競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的當(dāng)下，核心區(qū)域的自有辦公園區(qū)更成為吸引和留存高端人才的重要砝碼，成熟的產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、完善的配套服務(wù)、舒適的辦公環(huán)境，能顯著提升人才吸引力和歸屬感，為企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新提供人才支撐。同時(shí)，拿地建園也讓企業(yè)與地方政府的協(xié)同更加緊密，在稅收減免、人才引進(jìn)、政策扶持等方面獲得更多支持，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與區(qū)域建設(shè)的雙向賦能。

對(duì)于字節(jié)跳動(dòng)而言，此次海淀拿地更是其圍繞AI業(yè)務(wù)擴(kuò)張的關(guān)鍵布局。當(dāng)前，AI已成為字節(jié)跳動(dòng)的核心發(fā)展方向，Seed基礎(chǔ)模型、豆包AI原生應(yīng)用等業(yè)務(wù)的快速推進(jìn)，對(duì)算力、研發(fā)空間、人才集聚提出了更高要求。此次拿下的地塊緊鄰中關(guān)村人工智能創(chuàng)新街區(qū)，周邊高校密集、AI人才集聚，既便于吸納頂尖科研人才，又能與區(qū)域內(nèi)AI上下游企業(yè)形成協(xié)同，推動(dòng)自研芯片、醫(yī)療AI、智能辦公等領(lǐng)域的技術(shù)突破。地塊的空間規(guī)劃充分考慮算力設(shè)施需求，地下空間、供電散熱系統(tǒng)均按AI算力中心標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，未來(lái)將建成北京核心算力基地，破解當(dāng)前算力分散、擴(kuò)容受限的瓶頸，為AI研發(fā)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)設(shè)施支撐。

當(dāng)然，從租賃到自持的轉(zhuǎn)型，也意味著企業(yè)需要面對(duì)前期投入高、資金沉淀大、運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜等挑戰(zhàn)。拿地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的全流程需要巨額資金投入，且建設(shè)周期較長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流和資金規(guī)劃能力提出考驗(yàn)；自持物業(yè)需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，帶來(lái)額外的運(yùn)營(yíng)成本；而持有型商業(yè)物業(yè)的流動(dòng)性相對(duì)較弱，也對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期資金布局提出要求。但對(duì)于具備雄厚資金實(shí)力、清晰發(fā)展戰(zhàn)略的科技大廠(chǎng)而言，這些挑戰(zhàn)相較于長(zhǎng)期發(fā)展的收益而言，更多是可通過(guò)科學(xué)規(guī)劃化解的問(wèn)題，核心城市核心區(qū)域的土地資源稀缺性，以及自持資產(chǎn)帶來(lái)的長(zhǎng)期價(jià)值，讓這種布局具備顯著的戰(zhàn)略意義。

字節(jié)跳動(dòng)28億落子海淀，不僅是企業(yè)自身發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，更成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)與城市更新同頻共振的生動(dòng)體現(xiàn)。在北京市大力推進(jìn)城市更新、強(qiáng)化科技創(chuàng)新核心功能的背景下，科技大廠(chǎng)的拿地建園，讓閑置土地重新釋放發(fā)展活力，推動(dòng)核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與功能優(yōu)化；而城市提供的優(yōu)質(zhì)土地資源、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、集聚的人才資源，也為科技企業(yè)的發(fā)展提供了肥沃土壤。這種企業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)的雙向奔赴，讓中關(guān)村這樣的科技創(chuàng)新高地不斷煥發(fā)新活力，也讓數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/p>

從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，科技大廠(chǎng)布局核心資產(chǎn)的步伐仍將持續(xù)。隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)的深度發(fā)展，AI、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等核心業(yè)務(wù)對(duì)物理空間和基礎(chǔ)設(shè)施的要求不斷提升，持有核心區(qū)域的自持資產(chǎn)，將成為科技企業(yè)構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要一環(huán)。而對(duì)于城市而言，吸引科技大廠(chǎng)落地，不僅能帶來(lái)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，更能推動(dòng)人才、技術(shù)、資本的深度融合，為城市發(fā)展注入持續(xù)動(dòng)力。字節(jié)跳動(dòng)的海淀布局，正是這一趨勢(shì)的縮影，未來(lái)，隨著更多科技企業(yè)與城市發(fā)展的深度融合，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)合將更加緊密，為高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)更多可能。