近日，國務(wù)院召開第九次全體會議，明確提出要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

這一表態(tài)較今年6月國務(wù)院常務(wù)會議“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述，在政策的積極主動性上更進(jìn)一步。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)疲軟，購房與開發(fā)投資預(yù)期雙降，庫存壓力持續(xù)高企，在此背景下，中央的最新定調(diào)引發(fā)廣泛關(guān)注。

市場普遍猜測，后續(xù)是否會有更大力度的樓市松綁政策出臺，以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場的低迷態(tài)勢。

事實上，從數(shù)據(jù)來看，無論是銷售端還是投資端，都顯示出房地產(chǎn)市場亟待政策托底。

01

對于當(dāng)下樓市為何會表態(tài)“撐樓市”，其實大家都心知肚明。

主要是7月數(shù)據(jù)太差了。

7月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)堪稱“冰點”，成為推動政策加碼的重要因素。

單月全國商品房銷售面積僅0.57億平米，銷售額0.53萬億元，環(huán)比分別暴跌45.8%和47.5%。

這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下多項紀(jì)錄：銷售面積為2009年以來同期最低，銷售額則降至2015年以來同期新低。

如此大幅的環(huán)比下滑，直觀反映出新房市場成交的慘淡，也意味著購房群體的觀望情緒達(dá)到了新的高度，市場預(yù)期持續(xù)走低。

不僅終端銷售遇冷，前端開發(fā)投資的頹勢也在加劇。

今年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下降12%，這是近28個月以來的最大降幅，且下降趨勢不斷加速。

從階段性數(shù)據(jù)看，1-4月降幅為10.3%，1-5月擴大至10.7%，1-6月進(jìn)一步增至11.2%，到1-7月降幅已達(dá)12%，每次統(tǒng)計周期的降幅擴大幅度均在增加。

這種“加速探底”的態(tài)勢表明，開發(fā)商對市場的信心持續(xù)不足，投資意愿大幅萎縮。

前端投資與后端銷售的雙重低迷，形成了惡性循環(huán)，使得房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)變得愈發(fā)迫切，也讓更大力度的政策支持顯得尤為必要。

02

數(shù)據(jù)背后，是一個個房地產(chǎn)企業(yè)的艱難日子。

我們不妨看幾個數(shù)據(jù)。

盡管去庫存已成為政策重點，但當(dāng)前樓市的庫存壓力依然嚴(yán)峻，且呈現(xiàn)總量持續(xù)增長的態(tài)勢。

2024年4月，高層會議明確提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，這是自2016年全國性去庫存后，時隔8年再次將“消化存量”提上日程。

然而，從實際數(shù)據(jù)看，庫存去化效果尚未完全顯現(xiàn)。

2023年底，全國商品房待售面積為6.7億㎡；2024年全年，在去庫存政策推動下，待售面積不降反增，達(dá)到7.5億㎡。

截至今年7月末，這一數(shù)字進(jìn)一步攀升至7.6億㎡。

雖然相較于此前的增長速度，當(dāng)前新房待售面積的增幅已有所放緩，顯示出去庫存措施在一定程度上遏制了庫存快速膨脹的勢頭，但總量持續(xù)走高的趨勢仍未改變。

高庫存不僅占用大量市場資源，還會進(jìn)一步壓制房價，加劇開發(fā)商的資金壓力，對市場信心形成負(fù)面影響。

要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)，必須有效緩解庫存壓力。

因此，未來政策的側(cè)重點大概率仍會圍繞去庫存展開，如鼓勵改善型住房需求、加大政府收儲力度等，通過多種手段消化存量，為市場減負(fù)。

03

但對樓市，大家要有個心理預(yù)期。

中央只是托底，并不代表回升。

需要明確的是，中央提出“鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，核心目標(biāo)是“托底”而非“刺激回升”，這一定位與“房住不炒”的總基調(diào)一脈相承。

高層早已明確，房地產(chǎn)不再作為拉動經(jīng)濟的引擎，而是要回歸居住屬性，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

因此，即便后續(xù)出臺松綁政策，其目的也是防止市場過度下滑，而非推動房價大幅上漲。

從市場規(guī)律看，未來房價若出現(xiàn)回升，更可能是結(jié)構(gòu)性、分化性的，而非全國普漲。

其動力將主要來自經(jīng)濟基本面的改善和居民投資預(yù)期的自然修復(fù)，政策僅起到穩(wěn)定市場的作用。

例如，廣州作為一線城市中較早全面解除限購的城市，其房價自去年9月以來仍呈下跌態(tài)勢，今年5月新房和二手房價格同比分別下降10.4%和12.5%，這表明單純依靠政策松綁難以逆轉(zhuǎn)市場趨勢。

此外，近期政策表述中“穩(wěn)中求進(jìn)”的基調(diào)明確，房地產(chǎn)政策仍處于“防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”的框架內(nèi)，這意味著不會出現(xiàn)大規(guī)模、高強度的刺激措施。

對于購房者而言，當(dāng)前市場環(huán)境下，置換或改善住房需求可把握政策窗口，但需理性看待市場走勢，避免對房價反彈抱有過高預(yù)期；對于開發(fā)商，則應(yīng)聚焦去庫存和資金回籠，適應(yīng)市場新定位。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認(rèn)知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。