大家一直牽掛著美聯(lián)儲(chǔ)什么時(shí)候降息，包括我自己，也期待著，這樣我們國(guó)內(nèi)就更能掌握主動(dòng)權(quán)。歷史經(jīng)驗(yàn)也表明，美聯(lián)儲(chǔ)每次降息都會(huì)重新洗牌資本市場(chǎng)格局。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)是最大的蓄水池，遙想當(dāng)初，2016年、2019年，外資都借道債市涌入國(guó)內(nèi)，一些豪宅成交量就直接驟增3成。

現(xiàn)在房地產(chǎn)正處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵當(dāng)口，而真相鞏固市場(chǎng)還需要經(jīng)濟(jì)得以扎實(shí)的恢復(fù)。所以，此次美聯(lián)儲(chǔ)降息風(fēng)波引發(fā)全球關(guān)注和熱議。如果美聯(lián)儲(chǔ)降息，能對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生多大影響呢？今天還跟以前一樣嗎？

據(jù)環(huán)球網(wǎng)9月13日消息，摩根士丹利周五發(fā)布最新預(yù)測(cè)，稱美聯(lián)儲(chǔ)將在今年剩余三次利率會(huì)議中均降息25個(gè)基點(diǎn)，較此前僅預(yù)期9月和12月降息的預(yù)測(cè)進(jìn)一步提前。

大摩的經(jīng)濟(jì)學(xué)家已迅速轉(zhuǎn)變對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)降息前景的預(yù)期，并在周五給客戶的新報(bào)告中預(yù)測(cè)，美聯(lián)儲(chǔ)將連續(xù)四次下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)利率。為什么會(huì)突然調(diào)整了降息預(yù)期呢？這與關(guān)稅傳導(dǎo)的幅度沒(méi)有人們擔(dān)心的那么大有密切關(guān)系。

摩根大通美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Michael Feroli預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)下周將降息25個(gè)基點(diǎn)。2025年之后還將有一次降息。近日，華爾街對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)降息的預(yù)測(cè)概率也已經(jīng)逼近100%。

美聯(lián)儲(chǔ)如果能持續(xù)大規(guī)模的降息，毋庸置疑，全球的資產(chǎn)，包括股市、債券、大宗商品以及房地產(chǎn)等都會(huì)受益。

日盼夜盼的美聯(lián)儲(chǔ)降息，已經(jīng)箭在弦上，一旦實(shí)現(xiàn)真的會(huì)重現(xiàn)當(dāng)年盛景嗎？中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)呢？

這么說(shuō)吧，美聯(lián)儲(chǔ)降息通常標(biāo)志著美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能放緩，其資產(chǎn)（如美債）的吸引力相對(duì)下降。那么也就將會(huì)為我們的貨幣政策提供了更大的寬松空間，會(huì)掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

肯定利好是主流，但沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，也不一定像你想的那樣。

1、房貸利率有了更大的下降空間。

美聯(lián)儲(chǔ)降息，一般情況下，國(guó)內(nèi)有了更大的“降息”或“降準(zhǔn)”空間，從而進(jìn)一步推動(dòng)房貸利率隨之下降。毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)購(gòu)房者而言，是切切實(shí)實(shí)的利好，當(dāng)下很多城市房貸利率已經(jīng)在3%左右，一線城市或許仍有下調(diào)空間，降低買(mǎi)房門(mén)檻，會(huì)進(jìn)一步釋放剛改需求。

2、開(kāi)發(fā)商將大幅改善海外融資環(huán)境。

美聯(lián)儲(chǔ)降息，將直接降低中國(guó)房企在海外的融資成本，有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目交付可能大幅提升，間接對(duì)購(gòu)房者也有利。

3、外資回流優(yōu)先流向核心城市高端住宅。

美聯(lián)儲(chǔ)降息或引發(fā)外資回流，資本的逐利性驅(qū)使外資優(yōu)先考慮核心城市的高端住宅或優(yōu)質(zhì)房企債券等。

4、最重要的是改變大家的預(yù)期。

除了直接降低融資成本外，更重要的還是改變市場(chǎng)預(yù)期，寬松的市場(chǎng)環(huán)境下，大家的信心恢復(fù)更明顯，甚至可以說(shuō)心理預(yù)期或大于實(shí)際效果。但也不能忽視這樣的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)意義重大。

但我還是要說(shuō)，美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)中國(guó)樓市的影響是復(fù)雜且間接的，中國(guó)樓市目前的核心矛盾是內(nèi)部市場(chǎng)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)的政策和基本面才是主導(dǎo)樓市走向的最核心因素。

包括部分城市住房供應(yīng)過(guò)剩，需求跟不上。房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期被打破后，即使有錢(qián)也不敢買(mǎi)。再就是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍需一定時(shí)間，大家的收入預(yù)期和信心還有待從時(shí)間上去找機(jī)會(huì)。如果國(guó)內(nèi)居民的就業(yè)和收入預(yù)期沒(méi)有根本改善，購(gòu)房意愿就很難被極低的利率有效激發(fā)。

我覺(jué)得最最重要的還有一些頭部房企留下的陰影至今未散去，而且你要知道，我們的政策初衷不再是讓房地產(chǎn)重回過(guò)去，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，而非簡(jiǎn)單地再次刺激樓市。

美聯(lián)儲(chǔ)降息只是提供了一個(gè)更為寬松的外部窗口，我們還是堅(jiān)持“以我為主”的貨幣政策。

最后，作為購(gòu)房者，不能把美聯(lián)儲(chǔ)降息當(dāng)作購(gòu)房決策的主要依據(jù)，可不能一聽(tīng)說(shuō)美聯(lián)儲(chǔ)降息為我們創(chuàng)造了利好就可以隨便買(mǎi)房了。當(dāng)前無(wú)論是房?jī)r(jià)還是房貸利率固然都是歷史低位，但你更應(yīng)該看看所在城市的真實(shí)供需情況，比如人口流入情況，庫(kù)存情況等，然后再結(jié)合自己的居住需求和財(cái)務(wù)承受能力做決定。