老規(guī)矩，今天（6月20日）五批次土拍一結(jié)束，六批次的8幅地塊就緊跟著公布名單。

雖然此前早有耳聞，但是今天名單拿到手申度君還是很興奮，六批次，分別有8個(gè)區(qū)拿出了各一幅地塊，幾乎每個(gè)區(qū)都拿出了“掌上明珠”——徐家匯、靜安東斯文里、虹口北外灘、普陀真如、浦東唐鎮(zhèn)、閔行莘莊……可以想象7月底又會(huì)是一場大混殺。

不過，在激動(dòng)的同時(shí)，申度君理性預(yù)測7月底六批次的土拍也未必會(huì)“瘋狂”，反而只會(huì)是一些非常有實(shí)力的國央企的廝殺。原因是：六批次土拍在7月底開展，按照上海開發(fā)商平均開發(fā)速度，7月底拿地，年底前能推出市場的概率非常小，大概率無法計(jì)入2025年年度業(yè)績，這可能會(huì)影響一部分開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

具體到時(shí)候盛況如何，我們可以等7月底拍地結(jié)束回來再看看。

01

5批次攬金212億

6月19日—20日，上海第五批次土拍收官，6宗地塊全部成交，攬金212.57億元，5宗溢價(jià)成交，其中看點(diǎn)不少：

四家地方國企角逐浦東曹路地塊，最終溢價(jià)41.68%創(chuàng)“雙高雙競”新規(guī)以來最高。保利單槍匹馬斥資66億連奪兩宗好地，楊浦內(nèi)環(huán)地塊樓面價(jià)95530元/㎡刷新區(qū)域紀(jì)錄。中建東孚82億拿下寶山南大巨無霸地塊，問鼎北中環(huán)“總價(jià)地王”。甚至連金山也拍出了9.78%的溢價(jià)率，可見市場情緒之高。

一鼓作氣，上海土地交易市場延續(xù)一波結(jié)束再起一波的節(jié)奏，火速公布第六批次土拍名單，無縫銜接，確保土地市場持續(xù)熱度，助力樓市信心修復(fù)。

02

壓箱底好貨集中放量，地王預(yù)期升溫

據(jù)申度君了解，六批次共計(jì)8宗地塊，合計(jì)出讓面積約23.31公頃，預(yù)計(jì)6月下旬發(fā)布本次住宅用地出讓公告，7月下旬開始組織交易活動(dòng)。

相比前五次，六批次8宗地塊數(shù)量最多，而且是最具含金量的一批，核心區(qū)位“王炸”地塊云集，徐家匯、靜安東斯文里、虹口北外灘、普陀真如、浦東唐鎮(zhèn)、閔行莘莊等核心板塊全面爆發(fā)，每一塊都具備沖擊區(qū)域地王的潛力，房企爭奪或再白熱化。

徐匯天平路地塊位于衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)，緊鄰華山路、廣元路，靠近徐家匯CBD核心商圈，距徐家匯地鐵站僅200米，對面就是上海交大。雖然地塊面積非常小，僅有5200㎡，但容積率低至1.3，限高15米，打造低密高端產(chǎn)品，稀缺性直接拉滿。

參考今年靜安寺協(xié)議出讓的風(fēng)貌地塊樓板價(jià)高達(dá)16.23萬/㎡，徐家匯地塊以掛牌方式出讓，屆時(shí)又會(huì)拍出多高的樓板價(jià)？

靜安東斯文里地塊同樣備受矚目。作為上?，F(xiàn)存規(guī)模最完整的廣式石庫門建筑群，東斯文里去年啟動(dòng)的城市更新項(xiàng)目規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到新天地的2-3倍。此次推出的首宗住宅用地，必將成為各大房企競相追逐的焦點(diǎn)。

虹口北外灘地塊位于丹徒路，緊鄰北橫通道，區(qū)位優(yōu)勢甚至優(yōu)于此前樓板價(jià)達(dá)11.75萬元/㎡的金茂瑞虹地塊。與陸家嘴隔江相望的絕佳位置，注定了這將是一場實(shí)力房企之間的巔峰對決。

在斷供5年后，普陀真如終于迎來新地塊出讓，毗鄰品尊國際、高尚領(lǐng)域等項(xiàng)目，擁有成熟的商業(yè)配套和便捷的交通條件，這宗地塊必將引發(fā)激烈爭奪。

浦東唐鎮(zhèn)再推新地塊，位于2號線唐鎮(zhèn)站旁，與華發(fā)半島華庭一街之隔，限價(jià)取消后，保利天奕首開破8萬/㎡并觸發(fā)積分，唐鎮(zhèn)價(jià)值再獲認(rèn)可。

閔行莘莊地塊靠近12號線、機(jī)場聯(lián)絡(luò)線七莘路站，附近商場、學(xué)校眾多，周邊新房均價(jià)8萬/㎡，教育+軌交雙重溢價(jià)。

03

青浦、奉賢核心區(qū)再推宅地 區(qū)域價(jià)值凸顯

核心區(qū)域稀缺地塊與外圍潛力板塊雙重發(fā)力，在該批次中體現(xiàn)非常明顯。

青浦新城5幅子地塊打包出讓，總出讓面積達(dá)7.04公頃，涵蓋住宅+商業(yè)組合，容積率1.2-2.5較低。地塊位于淀山湖大道商圈，臨近17號線淀山湖大道站，萬達(dá)茂+東渡蛙城商業(yè)環(huán)繞，同悅灣璟庭5月開盤4.35萬/㎡，低密墅區(qū)潛力大。

奉賢新城地塊臨近5號線雙地鐵環(huán)城東路、望園路站，緊鄰浦南運(yùn)河。過去幾年南橋核心區(qū)新盤也曾多次觸發(fā)積分，熱度較高。目前區(qū)域內(nèi)新盤供應(yīng)不多，目前僅龍湖、貝殼等項(xiàng)目待售。

04

六批次的土拍會(huì)再創(chuàng)新高嗎？

雖然如申度君前面所言，六批次土拍未必會(huì)很瘋狂。但是熱度肯定也不會(huì)低。靜安、虹口、普陀等核心區(qū)域地塊樓面價(jià)很有可能會(huì)刷新區(qū)域紀(jì)錄。而唐鎮(zhèn)、莘莊等外擴(kuò)板塊若高價(jià)成交，將進(jìn)一步強(qiáng)化“外環(huán)外價(jià)值重塑”的市場邏輯，助推剛改市場的熱度持續(xù)攀升。

值得注意的是，近期上海多個(gè)高端項(xiàng)目開盤即告售罄，市場認(rèn)購熱情高漲。這些項(xiàng)目的熱銷充分證明，即使在當(dāng)前高地價(jià)成本下，核心區(qū)域的高端住宅仍然具備強(qiáng)勁的去化能力。這一現(xiàn)象，無疑將進(jìn)一步刺激開發(fā)商在第六批次土拍中高價(jià)搶地的決心。

7月即將進(jìn)行的第六批土拍，這批次土拍的作用將持續(xù)影響至明年初。為明年初樓市定調(diào)?？芍^至關(guān)重要。徐匯、靜安、虹口等地塊的地王基因一旦被激發(fā)，將直接點(diǎn)燃四季度至明年初的樓市行情。