有一個阿姨，她想在鼓樓區(qū)，用300多萬買一套，房齡在8年以內(nèi)的小區(qū)，而且是裝修好，3房2衛(wèi)戶型結(jié)構(gòu)的房子。

有一位女士，她想要在鼓樓區(qū)中心，300萬買一套次新小區(qū)，120平米的戶型，不要安置房，問我有沒有這種房子可以推薦。

不是能力不行，是福州鼓樓區(qū)完全沒有這種產(chǎn)品，即便是有，價格也不在300萬左右的范圍。即便是現(xiàn)在的房價已經(jīng)跌得不行，它的價格也不會這么低，完全不能小看鼓樓區(qū)業(yè)主的購買力。

首先，鼓樓區(qū)是福州學區(qū)房的集中地，這里是學府天堂，哪怕是90年代的老舊小區(qū)，單價普遍在3萬左右，高一些的在4萬以上。

其次，2017-2024年期間，福州的發(fā)展，主要集中在外圍，鼓樓區(qū)沒有進行拆遷棚改，也就沒有在這期間有蓋新房子，偶爾一兩個小區(qū)，鼓樓映，永安里，烏山郡，花滿庭都是安商房，單價都在3萬多的安置房。

最后，300萬的總價，能買到的房子有很多，范圍基本在二環(huán)外，譬如左海公園附近，天泉路附近，楊橋西，大儒世家，美景良城等這些區(qū)域，一般在2005-2010年之間的小區(qū)。

不是沒有房子，而是300萬是一個尷尬的條件，只有在450萬左右，才能在鼓樓區(qū)買到次新，或者是準新小區(qū)，在鼓樓區(qū)要么是土豪買新房，要么是為了教育買舊房子。

用一套近期成交的二手房，給大家做個參考分析。

成交小區(qū)：融僑錦江悅府北區(qū)；

成交時間：2025年9月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面積130.58平米，4房2廳，中樓層，東南北朝向，毛坯，410萬，成交單價31399元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌31天時間，帶看客戶15余次，業(yè)主僅調(diào)價1次，成交速度快，關(guān)注度高，業(yè)主讓價幅度高，掛牌450萬，讓價40萬達成交易。當下福州二手房成交快的房子，都是近期掛牌的房源，這些業(yè)主相對更能接受當下市場，大家應該多關(guān)注新增房源。

2、融僑錦江悅府北區(qū)，是2015年純商品房社區(qū)，一梯兩戶，南北通透，人車分流，內(nèi)部共有5棟樓，640戶業(yè)主，每棟樓都是電梯高層，高層住戶可以看到閩江，看江效果還挺好。悅府北區(qū)是融僑集團在福州開發(fā)的后期項目，自2018年以后就沒有新樓盤了。

3、目前，融僑錦江悅府北區(qū)，掛牌房源23套，業(yè)主掛牌均價40990元/平米，出租房源5套，這些掛牌房子出售的業(yè)主，心里價位偏高了，因為實際成交的房源，單價普遍在3.1-3.4萬之間。今年8魚粉，悅府北區(qū)成交的房源4套，總價都在410-468萬之間。

4、劃片融僑小學，楊橋中學，有這種教育配套，價格都不低，華潤中寰悅府一手房，因為對口楊橋中，成交均價都在4.2-4.5萬之間，入住的門檻都在500萬以上了。何況融僑錦江的單價只有3萬出頭，自然也就會有人選擇它。

購房建議：

融僑錦江雖然地處在鼓樓區(qū)，但也算不上中心位置，靠近北江濱西河游泳場，也靠近福州大學，在板塊內(nèi)，除了融僑錦江ABCDG區(qū)之外，剩下的就是鳳湖新城拆遷安置房。

板塊內(nèi)的貧富差距大，有錢人都住在江景房里頭，享受生活；沒錢的人，擁擠在鳳湖新城安置房里。別看差距大，兩大類的房子，交易量卻十分活躍。

鳳湖新城主要戶型在45-120平米之間，大多數(shù)是小戶型，近幾年價格下行以后，買入鳳湖新城的剛需也變多了，目前單價在1.5-1.7萬之間的價格。

融僑錦江別看總價高，動輒300多萬起步，然而買入的人也很多，關(guān)鍵是因為北江濱商務區(qū)沒有什么高端小區(qū)，這里的精英打工族多，對房子的要求也就更高一些。

悅府北區(qū)作為融僑錦江系列較新組團（2015年建成），憑借閩江沿岸地段、社區(qū)管理經(jīng)驗及相對新的樓齡，仍被視為鼓樓區(qū)中高端住宅代表之一。但與近年新盤相比，其戶型設(shè)計、產(chǎn)品競爭力已顯不足，部分房源面臨價格回調(diào)壓力。

地段與配套

位于西江濱，毗鄰閩江，周邊生活設(shè)施齊全8

二環(huán)外，與新興核心區(qū)相比吸引力下降1

價格與保值

均價約4.1萬/㎡，江景房溢價顯著2

2022年買入房源兩年后降價20萬成交3

產(chǎn)品與戶型

主力戶型130-174㎡，適合改善需求1

戶型設(shè)計過時，跟不上現(xiàn)代風格1

物業(yè)與社區(qū)

融僑物業(yè)口碑良好，小區(qū)維護較完善3

部分房源樓齡超10年，設(shè)施老化1

（補充說明）表格中價格數(shù)據(jù)綜合了掛牌均價與實際成交案例，存在江景、樓層等差異。

? 綜合觀點

悅府北區(qū)在福州豪宅市場仍有一席之地，尤其受認可地段和江景資源，但需正視產(chǎn)品迭代帶來的挑戰(zhàn)。對于注重核心區(qū)成熟配套的買家有吸引力，而追求戶型創(chuàng)新和高性價比的購房者可能轉(zhuǎn)向新盤。

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